Colocado
en Internet con el auspicio de
SABORIO & COTO
A B O G A D O S
Costa Rica - Desde 1983
32303-MIVAH-MEIC-TUR
EL PRESIDENTE
DE LA REPÚBLICA,
EL MINISTRO DE VIVIENDA Y
ASENTAMIENTOS HUMANOS,
EL MINISTRO DE ECONOMÍA,
INDUSTRIA Y COMERCIO,
Y EL MINISTRO DE TURISMO
En uso de las
atribuciones constitucionales previstas en el artículo 140 incisos 3), 18), 45)
y el artículo 146 de la Constitución Política y de conformidad con lo dispuesto
en las siguientes leyes: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N°
7933 de 28 de octubre de 1999; en apego a lo dispuesto Ley de Planificación
Urbana, Ley N° 4240 del 15 de noviembre de 1968, los artículos 10 inciso 2),
33, 34, 38, 56, 58 inciso 2) y 70; la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso
de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N° 8220 de 4 de marzo del 2002; y
la Ley Orgánica del Instituto Costarricense de Turismo, Ley Nº 1917 de 30 de
julio de 1955 y Ley de Creación del Proyecto Turístico de Papagayo, Ley N° 6758
del 4 de junio de 1982.
Considerando:
1º—Que
el 28 de octubre de 1999, fue emitida la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio Ley Nº 7933 de 28 de octubre de 1999, publicada en La Gaceta
Nº 229 de 25 de noviembre de 1999, la que derogó la Ley de Propiedad
Horizontal, N° 3670 de fecha 22 de marzo de 1966.
2º—Que la Ley N°
7933 igualmente derogó de manera tácita el Decreto Ejecutivo N° 26259-MIVAH-MP,
que regulaba el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley N° 3670 de fecha
22 de marzo de 1966.
3º—Que es obligación
del Poder Ejecutivo reglamentar la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio, de manera que se emita normativa técnica especial para este régimen
propietario.
4º—Que en atención a
lo dispuesto en la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y
Trámites Administrativos, en el sentido de brindar seguridad jurídica a los
administrados en relación con los trámites y requisitos que deban realizar ante
las instituciones públicas, se torna necesaria la regulación expresa de los
requisitos que deba cumplirse para someter un inmueble al régimen de propiedad
en condominio.
5º—Que de la
seguridad jurídica, depende en gran medida la competitividad del país y por
ende su desarrollo económico y social.
6º—Que de acuerdo
con la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad,
todo proyecto debe contener las facilidades para que las personas con alguna
discapacidad tengan libre acceso a las edificaciones que se construyen en el
país.
7º—Que tanto la Ley
de la Zona Marítimo Terrestre y sus reformas como su Reglamento, establecen que
sólo cuando se haya obtenido e inscrito el contrato de concesión, puede
gestionarse ante el resto de autoridades administrativas la construcción de
edificaciones. Por tanto:
Decretan:
Reglamento
a la Ley Reguladora
de la Propiedad en
Condominio
CAPÍTULO I
Definiciones
iniciales
Artículo
1º—Para los efectos de interpretación y aplicación del presente reglamento,
los términos siguientes tienen el significado que se indica:
1. Administrador: es la persona física o
jurídica que es nombrada por la asamblea de condóminos para realizar las tareas
de administración del condominio.
2. Anteproyecto: es el plano general
preliminar que muestra mediante un diseño de sitio como se propone desarrollar
el condominio, pudiendo contener la descripción de cada etapa como una finca
filial, que puede ser matriz de un nuevo condominio.
3. Área común: cosas y bienes de uso general
o restringido, independientemente de si están construidas o no y según se
destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales o de sólo
algunas de ellas. Se compone para efectos de este reglamento del área común
libre y del área común construida.
4. Área común libre: es la parte de
terreno que pasa a ser propiedad de todos los condóminos y se destina a uso
general y no soportan ninguna construcción.
5. Área común construida: corresponde a las
construcciones que quedan en copropiedad, son áreas indivisibles y de uso
general y común.
6. Área privativa construida: área
construida de cada finca filial, que excluye los bienes comunes localizados
dentro de sus linderos.
7. Área privativa no construida:
superficie privada descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados
dentro de sus linderos.
8. Asamblea de condóminos: es el órgano supremo
del condominio en donde conforme a su competencia, se tratan, discuten y
resuelven, en su caso, asuntos de interés común.
9. Cobertura: proyección horizontal de una
estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.
10. Coeficiente de copropiedad: índice
que establece la participación porcentual en los bienes comunes del condominio de
cada uno de los propietarios de fincas filiales.
11. Condominio: inmueble susceptible de
aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con
elementos comunes de carácter indivisible.
12. Condominio vertical: modalidad
mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la
edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y
edificaciones o instalaciones de uso general.
13. Condominio horizontal: la modalidad
donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la
edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.
14. Condominio mixto: son aquellos donde
pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y
horizontales.
15. Condominio combinado: es un proyecto
donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser
compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde
se localicen.
16. Condominio de condominios: proyecto
donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de una finca
filial matriz. Lo anterior debe permitirse en los Reglamentos de Condominio y
Administración, tanto de la finca matriz inicial como de la finca filial
matriz; debiendo contener ambos reglamentos las normas que regulen la relación
entre los condominios y de cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los
propietarios y/o condóminos.
17. Condominios de lotes: son aquellos
donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales, que pueden ser
destinados a uso agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial,
habitacional, de recreo y/o cualquier otro propósito lícito. Pueden estar
destinados a la prestación de servicios o para construir edificaciones. En los
condominios horizontales de lotes cada finca filial será denominada finca
filial primaria individualizada (FFPI).
18. Conjunto: desarrollo inmobiliario
conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes, que
comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas,
los estacionamientos, las zonas verdes, los muros de cerramiento, y otras
áreas. Puede conformarse también por varias edificaciones de vivienda, comercio
o industria, estructuralmente independientes.
19. Condohotel:
modalidad de operación de hospedaje en que la propiedad del inmueble esta
acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, o aplica principios
contenidos en ésta y en el que la explotación hotelera está garantizada
mediante un contrato de administración, con una empresa operadora hotelera que
asume las funciones correspondientes a los administradores según la Ley y las
que se derivan del carácter hotelero de la operación. El 70% del tiempo al año
debe dedicarse el establecimiento como mínimo al servicio de hospedaje, y el
30% puede ser utilizado por los condóminos.
20. Concesión: acto unilateral de la
Administración Pública que concede, durante un plazo determinado, a un
particular el uso privativo sobre un bien de dominio público.
21. Concesión filial: filial resultante
de la partición de la concesión original, cuando se somete a las disposiciones
de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
22. Derecho de vía: el ancho total de la
calle, callejuela, sendero o servidumbre, que corresponde a la distancia entre
líneas de propiedad, incluyendo la calzada, con la posibilidad que contenga
franjas verdes y aceras.
23. Edificio:
construcción de uno o varios pisos levantados sobre un terreno, cuya estructura
comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de
acuerdo con el uso establecido, para la zona donde se ubique de conformidad con
el Plan Regulador respectivo o la clasificación de uso dado por la Dirección de
Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, además de áreas y
servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad
en condominio, queda conformado por bienes privados o de dominio particular y
por bienes comunes.
24. Finca filial: unidad privativa de
propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma
acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la
vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.
25. Finca
filial matriz: es toda finca filial que por sus características propias en
cuanto a tamaño, disponibilidad de accesos y servicios, permite constituir un
nuevo condominio dentro del condominio inicial.
26. Finca matriz: inmueble que da origen
al condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondientes
áreas comunes.
27. Mayoría simple: el 50% más uno del
total de votos o condóminos, según sea el caso.
28. Régimen de propiedad en condominio:
régimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones,
susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada
uno de ellos además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un
derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes del inmueble.
29. Reglamento de Condominio y Administración:
es el instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de la
Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente Reglamento de
acuerdo a las características de cada condominio. Es el estatuto que regula los
derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o
conjunto sometido al régimen de propiedad en condominio.
30. Vías internas: calles colectoras que
sirven para canalizar el flujo vehicular dentro del condominio.
31. Unidad habitacional: vivienda unifamiliar.
CAPÍTULO II
Disposiciones
generales
Artículo
2º—Las disposiciones de este Reglamento se aplicarán a todo inmueble que
sea sometido al régimen de propiedad en condominio, de conformidad con lo dispuesto
en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y sus reformas.
Artículo 3º—Los
condominios podrán ser de tipo horizontal, vertical, combinado y mixto. De
acuerdo con su uso, podrán ser habitacionales, agrícolas, industriales,
comerciales, turísticos, pecuarios, estacionamientos, de servicios y, en
general, destinados a cualquier propósito que sea lícito.
Artículo 4º—Los
proyectos en condominio podrán desarrollarse por etapas conforme lo establece
el inciso f) del artículo uno de la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio.
Artículo 5º—Cuando
se quiera desarrollar un condominio por etapas, éstas podrán ser desarrolladas
individualmente y los planos constructivos de cada una de ellas pueden
tramitarse por separado para su aprobación.
Artículo 6º—Para
obtener la aprobación de los planos de un condominio que se vaya a desarrollar
en etapas, es necesario realizar el trámite del Anteproyecto del proyecto ante
el INVU, el Ministerio de Salud y la Municipalidad respectiva, según
corresponda a las competencias de cada institución.
Artículo 7º—Aquellos
bienes inmuebles en donde existan construcciones, podrán ser objeto de una
transformación al régimen de propiedad en condominio, para lo cual deberán
contar con elementos comunes indivisibles y que la construcción permita la
división material de la edificación en áreas de explotación independientes para
conformar fincas filiales, según lo establecido en el artículo 1, incisos a) y
d) de la Ley 7933.
Artículo 8º—Los
condominios horizontales con edificaciones podrán incluir áreas destinadas a
patios de luz, patios de tendido o similares, que pueden ser parte del área
privativa de la finca filial o áreas comunes de uso restringido a la filial que
corresponda.
Artículo 9º—Las
áreas comunes incluirán los espacios de circulación, aquellas áreas destinadas
para la administración, a la infraestructura de servicios públicos,
almacenamiento, proceso, esparcimiento y cualquier otro uso necesario para su
adecuado o mejor aprovechamiento.
Artículo 10.—En los
condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados, cuando haya fincas
filiales que pueden estar techadas o no y destinadas a estacionamientos
públicos o privados, se aplicará para el cálculo de espacios de
estacionamiento, las áreas que al respecto señala el Capítulo XVIII del
Reglamento de Construcciones relativo a esa materia o lo que indique el Plan
regulador cuando exista este instrumento legal.
Artículo 11. —En los
condominios con más de treinta viviendas o de tres mil quinientos metros
cuadrados incluyendo área de estacionamiento, destinados a comercio, oficinas,
bodegas o afines, deberá incrementarse la capacidad de estacionamiento en un
diez por ciento, exceso que debe ser asignado al uso exclusivo de visitantes,
cumpliéndose a su vez con lo estipulado al efecto en la Ley 7600, de Igualdad
de Oportunidades para las Personas con Discapacidad. Lo dispuesto en el
presente artículo sobre el exceso no aplicará para condominios de lotes.
Artículo 12. —En los
condominios horizontales las fincas filiales podrán convertirse en fincas
matrices de un nuevo condominio, sin perder por esta razón su condición de
filiales del condominio original. Lo anterior siempre y cuando el Reglamento de
Condominio y Administración, no prohíba expresamente dicha situación y contenga
normas que regulen la relación entre ambos condominios y de cómo se ejercerán
los derechos y obligaciones de los propietarios o condóminos en tal caso.
Artículo 13—En caso
de que sea posible, conforme al inciso e) del artículo 2 y el artículo 15 de la
Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, reunir, dividir o segregar las
fincas filiales, y siempre y cuando éstas no afecten áreas comunes ni impliquen
cambios en las demás fincas filiales, se harán sin necesidad de acuerdo de la
asamblea de propietarios. Los planos constructivos de dichas reuniones,
divisiones o segregaciones, se deberán presentar ante la Ventanilla Única de la
Dirección de Urbanismo del INVU, para su correspondiente trámite de aprobación
del INVU y el Ministerio de Salud los planos, para luego el visado de la
Municipalidad respectiva, con el cuadro de áreas que refleje la nueva
conformación del condominio, y los coeficientes a que se refieren los incisos
c) y g) del artículo 14 de este reglamento, de las fincas resultantes de la reunión,
división o segregación, se exigirá plano inscrito en el Catastro Nacional en
los casos que así lo indique la legislación.
CAPÍTULO III
Procedimientos
y documentos necesarios para someter
un inmueble al Régimen de
Propiedad en Condominio
Artículo
14.—Conforme a lo establecido en la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio y este Reglamento, para poder someter un inmueble al régimen de
propiedad en condominio, el propietario, propietarios o concesionarios deberán
manifestarlo mediante escritura pública, en la que se hará constar:
1. Una descripción completa de la finca que se
somete al régimen de propiedad en condominio, la cual deberá indicar la
naturaleza, situación, medida y linderos, así como el número de plano
catastrado que le corresponde.
2. Una descripción general del condominio que se
pretende llevar a cabo, ya sea habitacional, comercial, turístico, industrial,
agrícola, pecuario o cualquier otro uso que sea lícito; con indicación del
nombre del condominio, de conformidad con los planos constructivos; nombre que
debe ser diferente de cualquier otro condominio o persona jurídica, inscritos
en el Registro Nacional.
3. Una descripción de cada una de las fincas
filiales resultantes en las que se indicará la naturaleza, situación, medida, linderos
y la proporción que a cada una de ellas le corresponde en relación con el área
total del condominio, así como cualquier otro detalle necesario para su
correcta identificación. Esta descripción e información se aportará con base en
los planos constructivos y topográficos.
4. El destino general del condominio y el
particular de cada finca filial.
5. Los bienes comunes, su destino y las
características necesarias para identificarlos, ubicarlos y delimitarlos.
6. Indicación de las reglas o requisitos a que
queda sometido al reunir, dividir o segregar las fincas filiales, con
indicación de las áreas mínimas, el frente a la salida pública o al área común
que permitan dicha reunión, división o segregación.
7. El valor total del condominio, el valor de cada
finca filial, así como la proporción o porcentaje correspondiente a cada una de
ellas en el valor total del condominio.
8. El Reglamento de Condominio y Administración
respectivo.
Artículo 15.
—Los planos de un proyecto que se quiera someter al régimen de condominio
deben contener:
1. Plano de ubicación: Consiste en una
planta de conjunto que indica las diferentes áreas del condominio con los datos
y dimensiones que identifican sus partes, así como la localización y naturaleza
de las edificaciones dentro del terreno. Estos planos deberán contener los
siguientes datos o requisitos:
a. Nombre del condominio y nombre del
propietario con su número de cédula de identidad, si es persona física o cédula
de personería jurídica, si es persona jurídica, que debe ser diferente de
cualquier otro condominio o persona jurídica inscritos en el Registro Nacional.
b. Indicar que se trata de propiedad en
condominio, así como el tipo y el uso.
c. Firma del profesional responsable, con
indicación de su nombre completo, título y grado profesional y su número de
registro ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
d. Número de
inscripción del plano de la finca madre o concesión ante el Catastro Nacional y
citas del Registro Público de la Propiedad del Inmueble que se somete al
régimen de propiedad en condominio.
e. Ubicación administrativa del condominio
indicando lugar, distrito, cantón y provincia de acuerdo con la División
Territorial Administrativa de la República.
f. Ubicación geográfica del condominio con base
en los mapas del Instituto Geográfico Nacional con la escala indicada en el
mismo, con sus valores de coordenadas y detalles.
2. Planos
de distribución: Corresponde al detalle de los diferentes pisos, mostrando
un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración, así como
el desglose de las áreas de uso común, necesarias para uso y aprovechamiento
del condominio en cuanto a: circulación, localización de servicios generales y
otros. Además, se debe incluir dentro de estos planos, los cortes y las tablas
con la información de las áreas de las fincas filiales y áreas comunes,
indicando medida en metros cuadrados y los porcentajes correspondientes con
respecto al área del condominio. La tabla de áreas deberá contener
necesariamente las áreas de las fincas filiales, área privativa construida
(APC), área privativa no construida (AP no C) (jardines y patios), área
privativa construidas no cubiertas restringidas (APC no CR), (patios de luz y
tendido), área de uso común construidas (ACC), y de uso común libre (ACL).
Además se deberá indicar el coeficiente de copropiedad, así como el porcentaje
de cada una de las otras categorías referidas. En el caso de condominio de
lotes, el cuadro de áreas deberá indicar el área, frente y fondo de cada FFPI,
así como la cobertura permitida, número de pisos, retiros, área máxima de
construcción, según la zona donde se proponga y finalmente el coeficiente de
copropiedad.
3.
Planos constructivos: Este conjunto de planos deberá contener lo
siguiente:
a. Plantas de distribución a nivel de terreno:
acceso común al conjunto, ancho de calle, accesos particulares, área de
estacionamiento, línea de construcción, acotamiento de aceras, rampa de acceso
vehicular, rampas de acceso para personas con discapacidad, en caso de que
proceda según el presente reglamento, caseta de vigilancia, espacio cubierto
para depósito de basura, zonas verdes, zonas recreativas, zonas de juegos
infantiles, zonas de parque, áreas verdes y recreativas, iluminación especial
exterior, verjas, rejas y tapias de cerramiento externo entre unidades que
garanticen la privacidad y seguridad del condominio, y en general cualquier
otra afectación a la propiedad.
b. Cuando proceda, planta de distribución de
otros pisos: indicando la distribución del piso tipo, distribución de los
diferentes pisos, distribución de mezanines, distribución de sótanos y
semisótanos, distribución de techos y cubiertas, plantas de acceso, escaleras y
ascensores, planta de circulaciones y áreas comunes y localización de servicios
generales.
c. Planos estructurales: Estos deberán ajustarse
a lo estipulado en el Código Sísmico vigente. Además, en estos planos se
indicará el tipo de materiales a utilizar, que deben tener propiedades
resistentes al fuego, que servirán para construir los muros divisorios, tapicheles y entrepisos.
d. Planos mecánicos y eléctricos: Deben cumplir
con lo estipulado en los códigos de instalaciones mecánicas y eléctricas
vigentes, además indicar los sistemas completos para el suministro de agua
potable, evacuación de aguas servidas, de aguas pluviales y aguas residuales,
de electricidad, telefónicos y cualquier otro servicio que se quiera instalar.
Artículo 16.
—Con los planos debidamente visados por el INVU, el Ministerio de Salud,
y la Municipalidad respectiva, y una vez obtenido el permiso de construcción
ante la Municipalidad respectiva, el Notario Público deberá dar fe de haber
tenido a la vista dichos planos, que servirán para redactar la escritura
pública a que se refieren los artículos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio.
Artículo 17.—Para el
caso de inmuebles sujetos a un derecho de concesión que vayan a ser sometidos
al régimen de propiedad en condominio, el notario público a través de la
escritura pública en la que se somete la concesión al régimen de propiedad en
condominio, dará fe pública de los siguientes aspectos:
a. Que se han obtenido las autorizaciones y
aprobaciones indicadas en el presente Reglamento.
b. Que el contrato de concesión se encuentra
vigente, con vista de los registros correspondientes, según el tipo de
concesión.
c. Que se cumplió con lo dispuesto en los
artículos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Artículo
18.—La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio se
inscribirá en el Registro Público de Bienes Inmuebles, en la Sección de
Propiedad en Condominio, de conformidad con el artículo 5 de la Ley Reguladora
de la Propiedad en Condominio y de acuerdo con lo estipulado en el Reglamento
del Registro Público y a las disposiciones generales que emita la Dirección de
ese Registro.
CAPÍTULO IV
Acerca de
la afectación al Régimen de Propiedad en Condominio
de un inmueble sujeto a un
derecho de concesión
Artículo 19.
—El titular de un derecho de concesión puede someterlo a un régimen condominal, bajo las disposiciones de la Ley Reguladora de
la Propiedad en Condominio y del respectivo plan regulador.
Artículo 20.—El
concesionario que pretenda someter su concesión al régimen de propiedad en
condominio deberá obtener de previo la autorización de la Municipalidad que le
otorgó la concesión, del Instituto Costarricense de Turismo, de conformidad con
el artículo 45 de la Ley Zona Marítimo Terrestre; o bien, del Instituto de
Desarrollo Agrario, cuando se trate de terrenos o inmuebles a nombre del Estado
sometidos al régimen de posesión de la Propiedad Rural Inmueble, propiedad
agrícola del Estado, parcelación o colonización de tierras, concretamente a
nombre del IDA, tal y como lo dispone la Ley de Tierras y Colonización, Ley N°
2825 de 14 de octubre de 1961, según sea el caso. Las autorizaciones serán
otorgadas si el destino previsto para las fincas filiales es consistente con el
plan regulador vigente y aplicable a la concesión relacionada. En el caso de
que no exista plan regulador se requerirá la autorización de la Municipalidad y
que sea aplicable a la concesión relacionada. En el caso de concesiones
otorgadas por el Instituto Costarricense de Turismo dentro del Polo Golfo
Turístico Papagayo, el concesionario deberá obtener únicamente la autorización
previa de la Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo.
Artículo 21. —Una
vez obtenidas las autorizaciones previstas en el artículo anterior, el
concesionario deberá someter a trámite los planos ante las entidades
respectivas, presentando los planos del anteproyecto o proyecto del condominio
ante la ventanilla única ubicada en la Dirección de Urbanismo del INVU, a fin
de obtener su aprobación.
Artículo 22.—El
Reglamento de condominio y administración al que se someta la creación del
condominio, deberá ser consistente con el plan regulador vigente, con la
normativa jurídica aplicable a las concesiones en la zona marítimo terrestre, y
en su caso, a las concesiones del Polo Turístico Golfo Papagayo. En particular,
la creación del régimen condominal en la concesión no
afectará cualesquiera obligaciones del concesionario de conceder acceso a la
zona pública, y todos aquellos que se establezcan con arreglo al ordenamiento
jurídico vigente.
Artículo 23. —La
escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio cuando se trate
de proyectos en la Zona Marítimo Terrestre, se debe inscribir ante el Registro
de Concesiones de Derecho de Uso de la Zona Marítimo Terrestre y del Polo
Turístico Golfo Papagayo, previa calificación de la Sección de Propiedad en
Condominio del Registro Público de la Propiedad, en lo de su competencia, el
cual se encargará del trámite de su revisión.
Artículo 24. —La
Autoridad otorgante de una concesión sometida al régimen de propiedad en condominio,
deberá emitir a favor de su titular un nuevo contrato de concesión para cada
concesión filial, el que incluirá un derecho proporcional de uso sobre los
bienes de uso común, y sobre cualquier bien común ajeno a la concesión,
extinguiéndose en tal caso el contrato de concesión anterior.
Artículo 25.—Cuando
se otorguen nuevos contratos de concesión se suscribirán en los mismos términos
y condiciones que el contrato de concesión que les anteceda, salvo: a) en
cuanto al plazo, que será el que reste para el término del plazo originalmente
concedido; y, b) en cuanto a aquellas otras materias en las que resulte
indispensable ajustar su texto para hacerlo consecuente con la partición de la
concesión original, todo lo cual deberá ser transcrito
en la constitución de cada concesión filial.
Artículo 26. —Los
titulares de concesiones filiales podrán cederlas, transmitirlas, gravarlas o
disponer de ellas, previa autorización de la autoridad que otorgó la concesión,
conforme a los procedimientos establecidos al efecto en las disposiciones de la
Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, N° 6043 del 2 de marzo de 1977, la Ley
Reguladora del Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, N°
6758 del 4 de junio de 1982, y sus respectivos reglamentos.
Artículo 27. —Cada
concesionario de una concesión filial será individualmente responsable de
cumplir con las obligaciones de su contrato de concesión, incluyendo el pago
del canon que corresponda sobre el área privativa. El canon correspondiente al
área común del condominio será considerado como un gasto común condominal. Si la Autoridad otorgante de la concesión
inicia un procedimiento administrativo para cancelar una concesión por
incumplimientos asociados con el área común del condominio, todos los
condóminos deberán ser parte del respectivo procedimiento de cancelación.
Artículo 28. —En el
caso de terminación de una concesión filial, la autoridad que haya otorgado la
concesión asumirá en forma plena los derechos y obligaciones que corresponden
al respectivo condómino. Si todos los derechos de concesiones filiales
revierten en la autoridad que los ha otorgado, dicha autoridad podrá extinguir
el régimen de propiedad en condominio.
Artículo 29. —El
otorgamiento de un nuevo contrato sobre la concesión filial cancelada o no
prorrogada, deberá otorgarse en los mismos términos y condiciones de los demás
contratos de concesión filial del respectivo condominio, salvo el plazo, que
será el que falte para la terminación del resto de las concesiones filiales. La
solicitud de prórroga de cada concesión filial deberá ser realizada
individualmente por cada 13 condómino. El otorgamiento
de nuevas concesiones y la prórroga de las concesiones existentes deberán
realizarse de manera que todas las concesiones filiales dentro de un mismo
condominio tengan igual plazo de vencimiento o término.
CAPÍTULO V
Afectación
al Régimen de Propiedad en condominio
de instalaciones hoteleras o
de condohotel
Artículo
30.—En el caso de inmuebles destinados a la actividad turística de
hospedaje de conformidad con lo que establece el Reglamento de las empresas de
hospedaje turístico, Decreto Ejecutivo Nº 11217-MEIC del 7 de marzo de 1980 y
sus reformas, y siempre que cumplan con lo establecido por este Reglamento, las
unidades resultantes debidamente acondicionadas para su uso, goce y disfrute en
forma independiente, podrán someterse al régimen de propiedad en condominio,
así como los moteles y albergues transitorios. Se
exceptúan las habitaciones de las pensiones y de las casas de huéspedes. En
todo caso, los propietarios de las fincas filiales resultantes están obligados
a cumplir con la normativa vigente que regulan la actividad turística.
Artículo 31. —Cuando
se constituyan condohoteles bajo el régimen de
concesión, las densidades establecidas en los planes reguladores para los lotes
hoteleros, se aplicarán a la finca matriz respectiva, en el caso del condominio
construido. Para condominio de lotes, a falta de regulación específica, se
aplicará a cada finca filial las áreas y dimensiones mínimas para lotes, que
establezca el plan regulador respectivo.
Artículo 32. —No se
permite cambiar el uso de condohotel al de vivienda
permanente, excepcionalmente se permitirá siempre y cuando se obtenga la
autorización por parte de las autoridades competentes (Municipalidad
respectiva; o el Ministerio de Agricultura y Ganadería, en el caso de que se
trate de uso de suelo agropecuario; o el Instituto de Vivienda y Urbanismo,
cuando se trate de uso urbanístico), así como la respectiva modificación de la
afectación ante el Registro Público. En caso de no obtener la autorización de
las autoridades competentes, previo a un procedimiento administrativo en donde
se observe plenamente la garantía constitucional del debido proceso y los
principios que la integran, en el que se demuestre que se ha cambiado de hecho
el uso a vivienda permanente, la respectiva municipalidad procederá a solicitar
ante el Registro la desafectación del inmueble del régimen de propiedad bajo
condominio. Lo anterior, independientemente de las responsabilidades
tributarias, penales, civiles y administrativas que correspondan a quienes
incumplan.
CAPÍTULO VI
Acerca de
las unidades privativas
y los bienes comunes que
conforman el Condominio
Artículo 33.
—De acuerdo con el destino general del condominio, y el particular de
cada finca filial, las unidades privativas podrán estar o no construidas en
todo o en parte. Los retiros de los ríos o quebradas podrán ser áreas
privativas no construidas o podrán ser parte del área común exigida en este
reglamento excepto las que tengan pendientes mayores al 25%, las cuales serán
consideradas área común libre en demasía, respetando lo dispuesto en los
artículos 33 y 34 de la Ley Forestal, N° 7575 del 13 de febrero de 1996 y sus
reformas.
Artículo 34. —Las
vías internas que habiliten un condominio habitacional, deben cumplir como el
ancho mínimo que se estipula a continuación:
a. Para dos y hasta cuatro viviendas en un
condominio horizontal, vertical, o mixto, el ancho del derecho de vía debe ser
de cuatro metros y de seis metros cuando se propongan de cinco a seis unidades
habitacionales.
b. Para más de seis viviendas en condominio
horizontal, vertical, o mixto, el ancho mínimo del derecho vial será de siete
metros, siempre y cuando no sobrepase las cincuenta y nueve viviendas.
c. Para derechos viales en desarrollos que
contengan desde sesenta y hasta cien viviendas, el tramo de acceso tendrá un
ancho de ocho metros y medio y en el resto de la red interna del desarrollo el
ancho de los derechos viales quedará sujeto a la cantidad de viviendas que
habilite cada vía interna, de conformidad con los incisos anteriores.
d. Para más de cien y hasta ciento cincuenta
viviendas, el derecho vial mínimo será de diez metros.
e. Para más de ciento cincuenta y hasta
quinientas viviendas el ancho del derecho vial será de once metros.
f. Para más de quinientas viviendas, el ancho
del derecho vial será de catorce metros.
g. En los condominios de lotes (FFPI), las vías
internas se regirán por el Reglamento para el Control Nacional de
Fraccionamiento y Urbanizaciones, y el plan regulador que corresponda.
En todos
aquellos casos que el uso propuesto no sea de tipo habitacional, el diseño
deberá ajustarse a la normativa vigente en la materia, cumpliendo además con la
Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad y su
Reglamento.
Artículo 35. —Salvo
excepción expresa de ley o de la escritura constitutiva, los elementos,
pertenencias o servicios comunes podrán ser susceptibles de división o
transformación. Igualmente, parte de las áreas comunes podrán convertirse en
áreas privativas, siempre y cuando sean áreas en exceso y sea aprobado por
unanimidad por la Asamblea de Condóminos, para lo cual deberán realizar el
trámite de modificación y obtener el visado del INVU, el Ministerio de Salud y
de la Municipalidad respectiva.
Artículo 36. —Los
derechos de cada condómino sobre los bienes comunes, así como sus obligaciones
para con el condominio, se transmitirán automáticamente con la enajenación que
haga de la finca filial respectiva.
Artículo 37. —Tanto
en los condominios horizontales y/o verticales con edificaciones, las fincas
filiales podrán tener, al mismo tiempo, área privativa construida (APC) y área
privativa no construida (APNC). Para el caso de fincas filiales en lotes,
deberá definirse el área de cobertura máxima de acuerdo con el Plan regulador
aprobado, de no existir dicho instrumento, se procederá según la normativa
dictada por el Reglamento de Construcciones y el Reglamento de Condominio y
Administración.
Artículo 38. —En
todos los condominios las áreas comunes pueden ser restringidas o de uso
general. Asimismo, dentro de esas áreas comunes se podrán asignar espacios o
instalaciones a determinadas fincas filiales, siempre y cuando las áreas
comunes excedan el área indicada en este Reglamento.
Artículo 39. —La
finca matriz de cada condominio deberá respetar los retiros frontales que
estipulen la Ley y el Reglamento de Construcciones o el Plan regulador Vigente.
En cuanto a las fincas filiales o unidades privativas en condominios
horizontales deberán respetar los retiros laterales y posteriores que estipulen
el Reglamento del Condominio y Administración y el Plan regulador del cantón.
CAPÍTULO VII
Acerca de
los derechos y obligaciones de los Condóminos
Artículo 40.
—En el Reglamento de Condominio y Administración de cada condominio,
podrán establecerse derechos y obligaciones adicionales para los condóminos a
las establecidas en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este
Reglamento, en el entendido que éstas no pueden ser violatorias a dichas
disposiciones legales o de alguna otra que sea aplicable y no se desnaturalice
la posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte
de su propietario. Cuando se transmita la titularidad de las unidades, se debe
entender siempre, conforme al artículo 34 de dicha Ley, que el adquirente
conoce el Reglamento de Condominio y Administración propio de cada condominio
sin que deba el notario dar fe de lo anterior.
Artículo 41.—No se
requerirá acuerdo de la asamblea ni la comparecencia de los propietarios de las
fincas filiales para la constitución a favor de las instituciones del Estado o
de empresas de servicios públicos, de las servidumbres sobre áreas comunes del
condominio que se requieran para la obtención y operación de los servicios
públicos básicos a favor de los condóminos, lo anterior siempre y cuando en el
respectivo Reglamento de Condominio y Administración se le otorgue al
administrador del condominio poderes suficientes para tales actos.
CAPÍTULO VIII
Acerca de
las condiciones funcionales
y estructurales de los
condominios
Artículo
42.—En el diseño y construcción de condominios verticales, horizontales,
mixtos y combinados de edificaciones, deberán observarse en lo conducente, de acuerdo
con la naturaleza de la propiedad en condominio, las disposiciones del Plan
regulador de la Municipalidad respectiva, cuando exista, las del Plan Regional
Metropolitano (GAM), la Ley de Construcciones y su Reglamento, la Ley General
de Salud, la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con
Discapacidad, la Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de Aguas, la Ley Forestal y
cualesquiera otra normativa sobre la materia.
Artículo 43. —Toda
unidad privativa o finca filial, necesariamente, debe tener salida a la vía
pública o a un determinado acceso común que le comunique con aquella. En el
caso de propiedades en donde se ingrese a través de servidumbre, se permitirá
el sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio, siempre que cumpla con
los siguientes requisitos:
a. Para proyectos de dos a tres viviendas, el
acceso común deberá tener como mínimo tres metros de ancho.
b. Para condominios de más de tres y hasta seis
viviendas, el ancho de vía será de siete metros.
c. Para condominios de más de seis fincas
filiales, el ancho de vía será el que para efectos señala el Reglamento para el
Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.
d. La servidumbre deberá contener además el
derecho de paso, de al menos los servicios de conducción de energía eléctrica,
telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas
residuales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento.
e. Que la servidumbre se encuentre legalmente
constituida o que se constituya en la escritura de sometimiento al Régimen de
Propiedad en Condominio.
Artículo 44.
—Cuando se propongan fincas filiales frente a calles públicas, los
retiros de antejardín deben ajustarse a lo requerido en el Plan regulador de
cada cantón, o en su defecto a lo que exija el Reglamento de Construcciones; en
cualquier caso, no podrá ser menor de dos metros. Cuando se trate de una
edificación propuesta sobre una de las vías internas del condominio, no será
necesario el retiro de antejardín.
Artículo 45. —En los
condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados con edificaciones y
cuando las construcciones son contiguas, los muros divisorios entre unidades
privativas, independientemente de su destino, así como los que separen éstas de
los bienes y áreas comunes, deberán construirse con materiales no inflamables
hasta por encima de la cubierta, acorde a la normativa que establece el
Reglamento de Construcciones sobre la materia.
Artículo 46. —En
proyectos que se desarrollen en lotes y bajo el Régimen de la Propiedad en Condominio,
las fincas filiales deben ajustarse en área según el tamaño mínimo permitido
por el reglamento del plan regulador cuando exista este instrumento en la zona.
De no existir plan regulador, el área de cada finca filial se establecerá en
función a lo especificado en el Reglamento para el Control Nacional de
Fraccionamientos y Urbanizaciones. Para definir el tamaño del lote se debe
tomar en consideración la disponibilidad, en el sector, de red de
alcantarillado sanitario para la recolección de aguas residuales o con planta
de tratamiento propia; o por medio de prueba de infiltración para determinar la
capacidad de absorción del terreno, siguiendo las regulaciones sobre drenajes
que establece el Ministerio de Salud.
Artículo 47. —La
estructura de las escaleras comunes, los pasillos y los vestíbulos de acceso o
distribución deben ser de concreto armado o con materiales resistentes al fuego
de dos horas como mínimo. Dichos elementos no podrán revestirse con materiales
combustibles.
Artículo 48. —No se
podrán colocar muros, verjas o setos que segreguen una porción del área común
para el uso exclusivo de algún propietario, salvo cuando el proyecto del
complejo contemple espacios de terreno para uso exclusivo de uno o más
propietarios. Estas áreas mantendrán su calidad de bienes comunes de uso
restringido.
Artículo 49. —Todas
las obras que se vayan a realizar en las áreas comunes, deberán indicarse en
forma clara y explícita en los planos que se tramitan para la aprobación
oficial.
Artículo 50. —Para
condominios mayores de treinta o más filiales, o de más de tres mil quinientos
metros cuadrados, incluyendo el área de estacionamientos, se requerirá una
caseta o local de vigilancia con un área mínima de seis metros cuadrados que
incluya servicio sanitario y un área para la preparación de alimentos.
Artículo 51.—Se
contará con un espacio cubierto con fácil acceso desde la vía pública destinado
al depósito temporal de desechos domésticos, con el tamaño requerido según la
normativa vigente y con las debidas provisiones de lavado, ventilación y aseo
en general. De acuerdo con el desarrollo del condominio, se deben prever otros
recolectores permanentes para el mismo fin. El área del espacio requerido para
la concentración de depósitos de desechos domésticos se calculará pensando en
un tiempo máximo de almacenamiento de una semana, considerando que la
producción diaria total por habitante es de dos litros. (Aproximadamente 0,11
metros cúbicos por unidad habitacional). Los colectores comunes de desechos
domésticos deben reunir las características siguientes:
a. Ubicados a cubierto de la lluvia y de manera
que los usuarios no recorran más de cien metros para depositar en ellos sus
desechos domésticos. En casos de distancias mayores, se deberán instalar
colectores comunes de transferencia, salvo que se cuente con un contrato
privado o público de recolección de desechos.
b. De fácil limpieza y desinfección, y diseñados
de tal manera que limiten el acceso de animales y insectos.
c. Situados en sitios de fácil acceso para los
camiones recolectores.
d. En los condominios verticales, cuando el
colector común sea un lugar cerrado, éste deberá diseñarse, en lo aplicable, de
acuerdo con las normas del Reglamento de Construcciones.
Artículo
52.—En condominios mayores de sesenta fincas filiales o de tres mil
quinientos metros cuadrados incluyendo el área de estacionamientos, que estén
destinados a vivienda, comercio, oficinas, bodegas o cualquier otro uso lícito,
se deberá construir un espacio común de dieciséis metros cuadrados como mínimo,
que servirá como taller de mantenimiento que incluya un servicio sanitario.
Artículo 53. —Todo
condominio deberá identificarse con un nombre, letra o número. En caso de estar
compuesto por varios complejos, edificios, locales o unidades, éstos también
deberán identificarse con un nombre, letra o número. La nomenclatura propuesta
debe incorporarse a los planos. El diseñador y el constructor deberán tomar en
consideración la adecuada señalización que requiere el condominio para la
identificación de los edificios, veredas, caminos, fincas filiales de lotes o
unidades que se trate.
Artículo 54.—Todo
Condominio habitacional situado fuera del cuadrante de las ciudades o que no se
ubique en áreas previamente urbanizadas, con seis o menos unidades deberá
destinar como mínimo el diez por ciento (10%) del área urbanizable de la finca,
o 10 m2/unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor, a zona verde, juegos
infantiles, parques y áreas recreativas. En todo Condominio vertical u
horizontal de edificaciones de uso habitacional, con más de seis unidades
habitacionales, debe destinar dentro del área común un mínimo de veinte metros
cuadrados por vivienda para zona verde, o juegos infantiles o áreas
recreativas, o el 10% del área urbanizable, lo que resulte mayor. En el caso de
los condominios de lotes de uso habitacional con más de seis lotes o fincas
filiales se deberá destinar a este mismo fin un mínimo de 20 metros cuadrados
por cada finca filial, o el 10% del área urbanizable, cualquiera que sea mayor.
El equipamiento y diseño del núcleo de juegos infantiles y otras área comunes
considerará lo tradicionalmente establecido en el Reglamento para el Control
Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Esta área deberá estar ubicada
en un sector de topografía similar al promedio donde se propone el Condominio.
Artículo 55.—En los
condominios a desarrollarse por etapas, el área destinada a zona verde, juegos
infantiles, parques y áreas recreativas se calculará independientemente para
cada etapa, de tal forma que no podrá exigirse que la misma sea mayor al 10% de
la superficie de cada una de ellas, o veinte metros cuadrados por cada lote,
cualquiera que sea mayor.
Artículo 56. —En el
condominio de condominios, el porcentaje para áreas verdes, parques, zonas recreativa y juegos infantiles, se calculará de manera
global, considerando tanto el área del condominio matriz inicial como el área
de los condominios filiales matrices. De tal forma que la suma de los
porcentajes de los condominios filiales matrices aunada a la del condominio
matriz inicial, cumplan con el 10% o los veinte metros cuadrados por finca
filial del área total urbanizable, cualquiera que sea mayor.
Artículo 57.—Las
instalaciones mecánicas como ascensores, bombas elevadoras de agua y afines, que
produzcan ruidos que sean molestos para los moradores de la edificación,
deberán contar con el aislamiento acústico necesario para que el ruido quede
confinado y se instalarán en condiciones que impidan la transmisión de
trepidaciones. Su ubicación e instalación deberá hacerse en áreas comunes.
Artículo 58.—Los
sistemas de agua potable, aguas residuales, aguas pluviales, instalaciones
eléctricas y telecomunicaciones, deberán conducirse, cuando se trate de
edificaciones a nivel de terreno, a través de áreas comunes; cuando se trate de
condominios verticales deberán instalarse en ductos
horizontales y/o verticales que puedan ser registrables desde áreas comunes.
Artículo 59. —Las
tuberías para cualquier tipo de servicios deben ser impermeables y las paredes de
los ductos deben ser recubiertas con materiales
impermeabilizantes. Las tuberías podrán colocarse dentro de conductos comunes,
pero no dentro de los elementos estructurales comunes. En las lozas de
entrepisos comunes sólo se admitirán tuberías ocultas en rellenos
superficiales, registrables desde áreas comunes. Cuando las tuberías se
coloquen por el exterior, pueden quedar de manera expuesta.
Artículo 60. —Los
planos mecánicos referidos en el Capítulo III de este Reglamento deberán
ajustarse a lo siguiente:
a. Sistemas de agua potable: El agua potable
deberá acceder al condominio por medio de acometidas generales. Hacia el
interior de la propiedad, deberán hacerse las derivaciones necesarias para que
cada finca filial, cuente con la suya propia y otra para las áreas de uso
común. En el caso de condominios verticales, deberán instalarse en ductos horizontales y verticales, o en forma aérea dentro
del espacio propio de cada unidad del condominio.
b. Sistemas de aguas residuales: Cuando existan
sistemas de colectores sanitarios generales en funcionamiento, la conexión
desde el condominio a dicho sistema podrá ser única. La salida de cada finca
filial del condominio deberá conectarse a un colector general interno, con
registros individuales. En el caso de unidades de condominios con frente a la
vía pública, la salida podrá realizarse directamente al colector público.
Cuando no exista un sistema de colector público en funcionamiento, las salidas
se conectarán a sistemas de tratamientos de aguas, ya sea individuales
o colectivos para dos o más unidades del condominio. Dichos sistemas de
tratamiento de aguas serán obligatorios y deberán cumplir con los
requerimientos y características exigidas por el ordenamiento jurídico,
incluyendo las regulaciones del Ministerio de Salud.
c. Sistemas de aguas pluviales: En el caso de
condominios horizontales de edificaciones, se podrán instalar tuberías para
evacuar aguas pluviales bajo el piso de la misma finca filial. En el caso de
condominios verticales, cuando existan patios internos, terrazas o azoteas en
niveles superiores al terreno, los mismos deberán estar ubicados contiguos a
espacios comunes, de modo que la evacuación de las aguas se realice por medio
de áreas comunes.
d. Cumplir con la normativa referente a sistemas
contra incendio.
Artículo 61.
—Todo inmueble que se encuentre amparado a este reglamento y a la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio, deberá contar con redes para los
servicios de telecomunicaciones y electricidad.
Artículo 62. —Los
sistemas eléctricos en un condominio, deberán tener tableros de control
independiente, tanto para las áreas de uso común y de los servicios generales,
como para cada unidad del condominio. De ser necesaria una subestación
eléctrica, ésta deberá ubicarse en un área común, y su diseño, características
y dimensiones deberán cumplir con la normativa vigente en la materia.
Artículo 63.—Los
medidores y tableros de control eléctrico y de telecomunicaciones, deben
ubicarse en un área común y en sitios de fácil acceso, con el propósito de que
el Instituto Costarricense de Electricidad, la Compañía Nacional de Fuerza y
Luz o la Empresa que brinde el servicio en el lugar, pueda proveer esos
servicios.
Artículo 64. —Las
redes de telecomunicaciones y distribución eléctrica, podrán ser colocadas de
forma aérea o mediante ductos subterráneos. En el
caso de las redes eléctricas, éstas deben tener las respectivas cajas de
registro, conforme al Código Nacional Eléctrico.
Artículo 65. —Los ductos horizontales o verticales, deben ser registrables
desde áreas comunes y su ubicación será independiente de aquellos destinados al
paso de instalaciones sanitarias.
Artículo 66. —Las
redes de telecomunicaciones y eléctricas antes mencionadas, deben ser
construidas, de conformidad con las normas vigentes sobre la materia.
CAPÍTULO IX
Acerca de
la extinción del condominio
Artículo 67.
—En el caso de los condominios horizontales, ya sea por acuerdo unánime
de condóminos, orden judicial o cualquier otro mecanismo legal, la
desafectación del régimen de condominio deberá especificar claramente la nueva
distribución y propiedad de la totalidad del inmueble, con fundamento en los
planos individuales de las nuevas fincas, así como en el plano general
confeccionado al efecto.
Artículo 68.—Los planos
que se elaboren para la desafectación deberán ser confeccionados y firmados por
un profesional en agrimensura y ser presentados al INVU, Ministerio de Salud y
Municipalidad respectiva, a fin de obtener la aprobación de estas
instituciones, conforme a sus respectivas competencias.
Artículo 69.—Para la
inscripción de una desafectación ante el Registro de la Propiedad, el notario
debe dar fe de que tuvo a la vista, tanto la lámina de distribución como los
planos catastrados individuales que cuentan con el respectivo visado municipal
y de las Instituciones que otorgan el visado.
Artículo 70.—Una
desafectación sólo procederá, si tanto las fincas filiales resultantes los
derechos viales, áreas verdes, comunales y otras, cumplen con lo que al efecto
establece el Reglamento Para el Control Nacional de Fraccionamientos y
Urbanizaciones, o bien, de existir Plan regulador vigente deberá ajustarse a la
normativa definida para la zona donde se localiza la propuesta. La entrega y
conversión de las vías internas a calles públicas deben ser expresamente
aceptadas por la municipalidad que corresponde, previamente a la desafectación.
Artículo 71. —En el
caso de condominios verticales, horizontales, mixtos y/o combinados, que no
cumplan con lo que señala el artículo anterior, la desafectación implicará la
conversión de la totalidad del inmueble al régimen de propiedad tradicional. En
estos casos la cabida del nuevo inmueble será la que señale el respectivo plano
catastrado del terreno.
Artículo 72.—Una vez
cumplido con lo establecido para las áreas a ceder a la Municipalidad
respectiva, según el Reglamento Para el Control Nacional de Fraccionamiento y
Urbanizaciones y en caso de que no exista acuerdo respecto de quien adquiera la
propiedad de las restantes áreas comunes o en caso de que la escritura de
desafectación sea omisa, el Registro procederá a inscribir la finca matriz en
derechos a nombre de todos los propietarios de las unidades privativas al
momento de desafectar el inmueble de acuerdo a la
proporción que su unidad privativa representaba durante la vigencia del régimen
de propiedad en condominio.
Artículo 73. —En el
caso de los bienes de dominio público otorgados en concesión
y sometidos al régimen de propiedad en condominio, para su desafectación
del régimen, deberá contarse además con la aprobación expresa del ente,
institución y/o autoridad que autorizó la concesión.
Artículo 74.—La
aprobación mencionada en el artículo anterior debe indicar además a nombre de
quién o quienes se inscribirá la o las concesiones resultantes, así como
cualquier modificación al contrato original de otorgamiento. Para su plena
validez, dicho acuerdo deberá protocolizarse e inscribirse en la Sección de
Concesiones del Registro Público.
Artículo 75.—En caso
de que se destruya total o parcialmente un condominio, y que no exista voluntad
por parte de los propietarios de reconstruirlo, la Asamblea de Propietarios
deberá solicitar bajo el procedimiento de desafectación señalado en el artículo
36 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio su extinción. La
extinción surtirá efecto a partir de la inscripción en el Registro Público. En
tal caso los asientos de la finca matriz y de las filiales se cancelarán en la
Sección de Propiedad en Condominio y los nuevos inmuebles se inscribirán en la Sección
General de Propiedad.
CAPÍTULO X
Inscripción
de documentos en el Registro Nacional
Artículo 76.
—Tanto para la inscripción de la finca matriz y de las filiales, así como
para su desafectación en el Registro Público de la Propiedad, el notario debe dar
fe de que ha tenido a la vista los planos visados lo que implica que el
condominio o en su caso la desafectación cumple con los requisitos a que se
refieren la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento.
Artículo 77. —La
modificación de la cabida de una finca filial o de la totalidad de las fincas
filiales que implique cambios sobre los porcentajes o en sus áreas comunes,
deberá contar con la aprobación unánime de todos los condóminos y consignarse
así en el libro respectivo de actas. Lo anterior deberá constar en un plano
general que contenga el nuevo diseño así como las tablas de distribución y
porcentajes, para lo cual deberán contar con el visado de las entidades
competentes en los planos catastrados de cada finca filial.
Artículo 78. —En el
caso de bienes en concesión, deberá contarse además, con la aprobación expresa
del ente, institución y/o autoridad que le otorgó la concesión.
CAPÍTULO XI
Trámite de
visado de planos
Artículo 79.
—Para el trámite de visado de planos de condominios se emplearán los
planos exigidos en el presente reglamento. Los interesados deberán presentar en
la Ventanilla Única de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismo (INVU), lo siguiente:
a. Un juego de planos para la revisión por parte
de la Dirección de Urbanismo del INVU, la cual revisará, de conformidad con lo
establecido en el presente reglamento y en el Reglamento de Construcciones,
según acuerdo de la Junta Directiva del INVU tomando en la sesión Nº 4290 celebrada
el 4 de marzo de 1993, publicado en La Gaceta 56, Alcance 17 del 22 de
marzo de 1983 y sus reformas.
b. Un juego de planos para su revisión por parte
del Ministerio de Salud, el cual revisará su conformidad con las disposiciones
de sanidad e higiene.
c. Dos juegos de planos adicionales: uno para el
propietario y otro para su presentación a la Municipalidad respectiva.
La Dirección
de Urbanismo actuará como receptora de los planos y los entregará
inmediatamente al Ministerio de Salud para su correspondiente visado.
La Dirección de Urbanismo
del INVU entregará las resoluciones de ambos entes, en un plazo máximo de dos
meses calendario contado a partir de la fecha de presentación de todos los
requisitos legales exigidos, en el presente decreto, para su gestión. Vencido
el mes sin que se hayan pronunciado, se tendrán por aprobados, sin trámite
alguno ni requisitos adicionales para el interesado. Ambas instituciones podrán
hacer observaciones, por escrito, sobre dichos requisitos por una única vez y
dentro del plazo señalado. En este caso, el interesado deberá presentar los
documentos con las correcciones u observaciones señaladas y la institución
correspondiente, deberá resolver esta presentación dentro del plazo máximo de
10 días hábiles, contados a partir de la presentación de los documentos
corregidos. Transcurrido el plazo sin que el INVU haya resuelto la gestión
operará el silencio positivo de conformidad con los artículos 330 y 331 de la
Ley General de la Administración Pública.
Una vez aprobados los planos,
los interesados, deberán presentarlos ante la municipalidad correspondiente,
cumpliendo previamente con lo establecido en el artículo 2 del Decreto
Ejecutivo N° 27967-MP-MIVAH-S-MEIC del 01 de julio de 1999, “Reglamento
para el trámite de visado de planos para la construcción”, publicado en
el Alcance N° 49 a La Gaceta N° 130 del 6 de julio de 1999.
Los planos constructivos
finales deberán estar a disposición de los inspectores, en el sitio de
realización de la obra.
Artículo 80. —Para
todos aquellos casos de edificaciones en la zona marítimo terrestre, se
aplicará lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo N° 29307-MP-J-MIVAH-S-MEIC-TUR de
26 de enero del 2001, publicado en La Gaceta N° 36 del 20 de febrero del
2001.
CAPÍTULO XII
De las
sanciones administrativas
Artículo 81.
—Al incumplimiento a lo dispuesto en el capítulo octavo del presente
reglamento, se le aplicarán, dependiendo del caso en particular, las sanciones
correspondientes contenidas en la Ley de Construcciones, Ley General de Salud,
Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, Ley
Orgánica del Ambiente, Ley de Aguas, Ley Forestal y cualesquiera
otra normativa sobre la materia.
CAPÍTULO XIII
Disposiciones
finales
Artículo 82.
—El presente reglamento deroga las siguientes disposiciones legales:
1. El capítulo VII, titulado “Edificaciones
bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o en Condominio”, del Reglamento
de Construcciones, reglamento otorgado según acuerdo de la Junta Directiva del
INVU tomando en la sesión Nº 4290 celebrada el 4 de marzo de 1993, publicado en
La Gaceta 56, Alcance 17 del 22 de marzo de 1983 y sus reformas.
2. El Decreto Ejecutivo N° 26259-MIVAH-MP
publicado en el Alcance N° 44 a La Gaceta N° 168 del 2 de setiembre de
1997, que contiene el Reglamento al artículo 8 de la Ley de la Propiedad
Horizontal.
3. El capítulo III titulado “De los
condominios en propiedad horizontal”, del Decreto Ejecutivo N°
27967-MP-MIVAH-S-MEIC, “Reglamento para el trámite de visado de planos
para la construcción”.
Artículo 83.
—La aplicación de los requisitos establecidos en este Reglamento para la
debida inscripción en el Registro Público de escrituras referentes a la
constitución, extinción o traspaso de un bien sometido al régimen de propiedad
en condominio, se dará siempre y cuando el otorgamiento de la escritura o de la
solicitud sean posteriores a la entrada en vigencia del mismo.
Artículo 84. —Rige a
partir de su publicación.
Dado en la
Presidencia de la República.—San José, a los dos días del mes de marzo
del año dos mil cinco.
Publíquese.—ABEL
PACHECO DE LA ESPRIELLA.—El Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos,
Helio Fallas Venegas; el Ministro de Economía, Industria y Comercio, Gilberto Barrantes Rodríguez y el Ministro de Turismo, Rodrigo
Castro Fonseca.
Gaceta N° 74, 19 de abril de 2005.
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